L’idée de louer son bien immobilier à des particuliers est appréciable pour un propriétaire soucieux d’une meilleure valorisation de son patrimoine, mais elle présente aussi de grands risques. La vacance locative est l’une des plus grandes préoccupations des propriétaires en location. Les délais de recouvrement peuvent être longs et les textes concernant les loyers impayés peuvent être complexes. Des recours sont possibles, mais ils doivent être utilisés judicieusement, en fonction de la situation. Nous vous avons préparer ce guide pour comprendre et surtout anticiper tous les risques de la vacance locative de votre logement.
L’idée de louer son bien immobilier à des particuliers est appréciable pour un propriétaire soucieux d’une meilleure valorisation de son patrimoine, mais elle présente aussi de grands risques. La vacance locative est l’une des plus grandes préoccupations des propriétaires en location. Les délais de recouvrement peuvent être longs et les textes concernant les loyers impayés peuvent être complexes. Des recours sont possibles, mais ils doivent être utilisés judicieusement, en fonction de la situation. Nous vous avons préparer ce guide pour comprendre et surtout anticiper tous les risques de la vacance locative de votre logement.
1. Comment ça fonctionne ?
La vacance locative est la situation dans laquelle le logement est inoccupé. Il peut s’agir d’un départ impromptu ou d’un départ prémédité. Une location peut être considérée comme vacante si le locataire n’est plus sur place au moment où le bailleur lui adresse un courrier l’invitant à régulariser sa situation. Si le locataire reste absent plus de 15 jours, vous pouvez alors considérer que votre logement est vacant.
2. Les risques de la vacance locative
Il est possible de limiter les risques liés à la vacance locative. Pour cela, il faut anticiper ses démarches et être prêt à réagir vite. Les risques liés à la vacance locative peuvent être nombreux : perte de loyer, maintien des charges locatives, récupération de l’appartement ou encore détérioration du bien… Les mesures à prendre en cas de vacance locative :
En cas de vacance locative, il faut savoir que le bail continue à exister et qu’un locataire (provisoire) peut le remplacer. Cela signifie que, si vous êtes locataire, vous devez continuer à payer votre loyer. De même, si vous êtes propriétaire, vous allez toujours percevoir vos loyers.
Le locataire doit régler son loyer jusqu’à ce que le logement soit à nouveau occupé.
3. Comment réduire les risques
La vacance locative est une situation qui peut survenir et il est important de connaître ses conséquences ainsi que les dispositions encadrant la procédure de remplacement des locataires.
La vacance locative ou la « cessation du bail » (cassure du bail) est un terme qui désigne la fin du contrat de bail. Elle est prononcée par la juridiction compétente pour les litiges de bail (tribunal de grande instance) ou par le juge des référés. Elle peut être prononcée :
- par la juridiction compétente pour les litiges de bail si le propriétaire et le locataire ne peuvent plus s’entendre sur l’exécution du bail ;
- par le juge des référés, en cas d’impossibilité du locataire de payer le loyer (absence de garantie bancaire, absence d’assurance, perte d’emploi…).
Il est conseillé de résilier le bail avant la vacance locative. Dans ce cas, le propriétaire et le locataire pourront se mettre d’accord sur les modalités de la remise des clés et de restitution du dépôt de garantie. Si le bail n’est pas résilié, le propriétaire doit respecter les dispositions légales relatives à la vacance locative. La procédure est assurée par l’huissier de justice. Vous pouvez aussi opter pour une assurance vacance locative auprès d’une société spécialisée.
4. Vous êtes locataire, quels sont vos droits ?
Voici les droits en tant que locataire :
• Vous avez le droit de rester dans les lieux jusqu’au délai de préavis. Vous n’êtes pas tenu de quitter les lieux avant la fin du préavis, sauf en cas de non-paiement du loyer.
• Si vous avez été à jour dans le paiement du loyer, le propriétaire ne peut pas vous expulser avant la fin du préavis.
• Vous pouvez demander que le propriétaire vous verse une indemnité si vous avez dû payer un autre logement.
5. Vous êtes propriétaire, quels sont vos droits ?
Voici les droits en tant que propriétaire :
• Vous devez avertir le locataire de la date de la cessation du bail, et lui indiquer les modalités pour récupérer ses affaires.
• Vous pouvez demander à l’huissier de justice de procéder au dépôt des clés au domicile du locataire. Si vous ne disposez pas du dépôt de garantie, vous pouvez demander à l’huissier de justice de procéder à une perquisition chez le locataire pour récupérer les clés.
• Vous disposez d’un délai de 10 jours pour procéder à la reprise des clés.
• Vous pouvez demander à l’huissier de justice d’expulser le locataire après avoir prévenu le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
